Dúvidas sobre assembleia virtual

Tudo o que não é “presencial” se convencionou chamar de “virtual“. Com o uso banalizado da expressão uma coisa passou a ser o antônimo da outra, mas as diferenças são muitas, principalmente nos resultados que se espera. Como nosso assunto é Assembleia (de condomínios, associações, agremiações etc), vamos ficar apenas nesses tema:

  • Assembleia Presencial – é aquela em que não havia muitas participações; havia  muito desinteresse, e muitos e infindáveis assuntos paralelos. Nem sempre o que se decidia refletia o interesse de toda a comunidade (ou de sua grande maioria). Ficará no folclore durante a pós a pandemia.
  • Online – são assembleias que utilizam aplicativos.  Grande parte do problema persiste como dia e hora marcados e dificuldades para se computar votos e transcrever os assuntos deliberados para a ata com absoluta fidelidade. Nós do Assembleia.Click usamos o aplicativo de voz para dar as primeiras informações de procedimentos de como votar e damos ao Síndico  a oportunidade de esclarecer os itens da Ordem do Dia.
  • Digital  ou Virtual é a forma segura e legal. Nela, por ser digital, todos os procedimentos em tempo real são observados e a garantia das deliberações são incontestáveis em qualquer esfera. Sem contar que não precisa de hora e nem dia marcados!

Existem alguns embasamentos legais. O primeiro é a Constituição Federativa do Brasil em seu artigo 5º Capítulo I – Dos Direitos e Deveres Individuais e Coletivos – II – encontramos “ ninguém será obrigado a fazer ou deixar de fazer alguma coisa senão em virtude de lei”. Sua Convenção Condominial ou seu Estatuto Societário proíbe a realização de “assembleias virtuais, online ou digitais”?

O segundo e mais recente embasamento é a Lei 14.010 de 10/06/2020 – entre outras coisas “Artigo 12. A assembleia condominial, inclusive para os fins dos arts. 1.349 e 1.350 do Código Civil, e a respectiva votação poderão ocorrer, em caráter emergencial, até 30 de outubro de 2020, por meios virtuais (*), caso em que a manifestação de vontade de cada condômino será equiparada, para todos os efeitos jurídicos, à sua assinatura presencial.”

Grifos nossos!

(*) meios virtuais = não presenciais!

A comprovação de autoria e integridade dos votos está baseada na MP 2200-2/01 artigo 10 parágrafo 2º (assegurada pela Emenda Constitucional 32 de 11/12/2001).

Nosso diferencial, além do atendimento personalizado, é justamente na parte mais importante que é a realização da ata juntando todos os procedimentos legais necessários oferecendo credibilidade e segurança ao Cliente.

Não é aplicativo o que possibilita que, qualquer condômino ou associado e com qualquer equipamento que tenha acesso a internet possa participar. Usamos aplicativo de voz para que o Síndico possa se manifestar. Não é necessário – para votar – participar da videoconferência. A participação democrática e a maior quantidade de participantes sempre foram nossas metas.

No dia de início da votação, as 19:00 horas (a confirmar), a videoconferência é aberta pela Equipe de Assembleia.Click. Em seguida a palavra é passada para o sindico/presidente (ou mesmo a empresa de administração) que fará a abertura oficial da assembleia, elegendo (1) um Presidente e  (1) um Secretário. Ao cliente cabe acompanhar todo o transcorrer da assembleia, conferir e validar os votos.

Sim, o site é responsivo, ou seja, foi desenvolvido com base nas normas e padrões para acesso de qualquer smartphone, tablet ou computador, independente do sistema operacional. Outro ponto importante é a segurança dos dados informados: o acesso ao site é feito por ambiente seguro, com criptografia dos dados fornecidos. Todo o caminho que seu voto faz, desde o momento de sua participação até o recebimento da mensagem, é transmitido em ambiente absolutamente seguro. Seus dados pessoais não serão, em hipótese alguma, reutilizados para qualquer fim que não seja o momento de recebimento de seu voto.

Não, diferentemente dos aplicativos de voz, nossa ferramenta não requer dia e nem hora. Normalmente fica por 5 (cinco) dias à disposição dos condôminos e/ou associados. É necessário (dia e hora) caso queira participar da videoconferência.

Sim, se desejar pode, em paralelo marcar dia e hora (e de modo online), para esclarecer eventuais dúvidas de seus condôminos ou associados. A manifestação de voto – para que surta os efeitos legais – precisa ser feita por esta ferramenta e de modo digital. No nosso “sistema” disponibilizamos de 01 a 02 horas em nossa sala exclusiva para até 100 participantes.

O tempo para ficar à disposição para votar  depende justamente de quantos condôminos e ou associados possuem. Recomendamos 5 (cinco) dias para condomínios ou associações com mais de 100 condôminos ou associados. Um detalhe muito importante: A assembleia virtual (digital ou online), assim como a “presencial“, continua a ter dia e hora marcados que devem constar do Edital. Nesse “dia e hora marcados” será feita a videoconferência para esclarecer todos os pontos que serão deliberados e votados. A grande (e melhor diferença) é que para votar se terá muito mais tempo (dias) e mesmo quem não participou da videoconferência ainda tem a oportunidade de conhecer todos os documentos e dar seu voto e manifestar sua opinião (coisa que não ocorreria da “presencial“). A Assembleia Virtual é um avanço na participação democrática para muitos condôminos!

Sim, pode e deve! Você pode disponibilizar até 4 documentos em formato .pdf. (com até 2MB cada). Aquela prestação de contas, os orçamentos, previsão orçamentária…. tudo que levaria cópia numa assembleia presencial, deve ser apresentado na Digital.

Uma assembleia se baseia em três grande e importantes pilares. O Edital que deve conter, além da Ordem do Dia, a forma em que será realizada a assembleia, o endereço eletrônico e o CVV (Código Validador de Voto)  de cada condômino ou associado tanto para a videoconferência – senha comum a todos quanto a plataforma de votação – senha individual. Todos devem ser convocados independente de estarem impedidos legalmente de participar de deliberações e votar. Como essa informação deve ser tratada apenas no âmbito da Comunidade Condominial ou Associativa, o(a) Cliente é o(a) responsável pela validação (ou não do voto).

A primeira Assembleia Digital ocorreu em novembro de 2000. Logo completaremos duas décadas. Muitos foram os “problemas” enfrentados dada as dificuldades e falta de visão dos Cartórios na hora de registrar. Com o passar dos anos fomos resolvendo cada um dos dilemas e hoje (até mesmo pelo COVID e pela Lei 14.010), esse problemas foram definitivamente resolvidos. Assembleia Digital não é mais uma opção, é uma necessidade que teremos que conviver daqui para frente!

Primeiramente o condômino/associado preenche um formulário com todos os dados suficientes para identificá-lo. Esse documento é enviado ao Cliente para que ele guarde e comprove se assim necessitar. Os votos que são dados são publicados na mesma hora. Todos os participantes acompanham a votação. Todos os votos ficam à disposição de quem assim desejar conferir com o Cliente.

A plataforma Assembleia.Click envia ao Cliente em .pdf o voto e a manifestação recebida.  O Cliente pode enviar aos Conselheiros e/ou Diretores também esses arquivos. O envio ao Cliente se deve ao fato de que apenas ele pode ter conhecimento da situação jurídica do eleitor perante o Condomínio ou Associação.

Toda a votação por todos os dias contratados, ficam à disposição. Encerrada a votação, conferidos os votos pelo Cliente, o resultado final pode ser publicado já que o sistema fica por 48 (quarenta e oito) horas para conhecimento de todos.

Na feitura da ata a equipe de Assembleia.Click dá toda a assessoria. Enviamos uma “minuta” imediatamente após o encerramento da votação. O Presidente e o Secretário fazem a redação final e podem, inclusive, disponibilizar na ferramenta a versão final para conhecimento de todos.

O voto é secreto. Apenas o Cliente saberá em quem cada um votou.

O Cliente tem, por obrigação e por direito, saber quem são os eventuais inadimplentes. Nós (Assembleia.Click) somos “terceiros” e esta informação (de inadimplência) não nos pode ser apresentada. Todos os condôminos recebem senha (ID).

Tudo depende da formatação de nosso sistema. Como para cada condomínio e/ou associação é desenvolvido um sistema específico, é possível sim! Por isso mesmo não optamos por aplicativos engessados.

O Condômino/Associado se desejar pode pedir 2a via sem nenhum custo, inclusive para o Cliente tomador dos serviços.

Todos os envolvidos (desde o condômino até o Sindico e Administradora, assim como o Associado ao Presidente) podem acessar todos os dados sobre o andamento da votação.

Sim….. damos assessoria desde a formulação do Edital até a Ata final. Essa assessoria consiste em “sugerir” a linguagem a ser usada sem interferir nos resultados. A redação – como não poderia ser de modo distinto – é da administração do condomínio (ou do(a) secretário(a) escolhido. A Equipe participa na videoconferência da abertura da Assembleia para esclarecer a forma de votação.

A Equipe de Assembleia.Click envia ao cliente (Condomínio ou Associação) Síndico ou Presidente, tantos CVV (Código Validador de Voto) quanto o numero de condôminos ou associados exclusivas para votação. (Todos recebem independentemente de estarem ou não legalmente possibilitados de deliberar e votar). Todos são convocados e todos recebem seus  CVV.

Da mesma forma o acesso para a videoconferência (em nossa sala exclusiva).

Como nossa ferramenta não é “aplicativo”, oferecemos ao nosso cliente a possibilidade de moldar as suas necessidades. Associações em Geral, Entidades de Classe, Condomínios, Associações de Moradores. Nos procure se precisa fazer uma “assembleia” que nossa Equipe irá resolver!

Dúvidas sobre condomínio

O novo Código Civil (Lei Federal n° 10.406/02) entrou em vigor em 11/01/03. É o entendimento predominante que a parte da Lei nº 4.591/64 que tratava do condomínio foi derrogada, isto é, seus vinte e sete artigos iniciais foram substituídos pelos arts. 1.331 a 1.358 do novo Código Civil. Assim a Lei nº 4.591/64 continua em vigor apenas na parte referente à incorporação imobiliária, instituto que não foi abrangido pela nova lei.

Não há obrigatoriedade de ajuste da Convenção do Condomínio para que haja uma harmonização com o novo Código Civil, já que as regras da Lei de Introdução ao Código Civil (Decreto-lei nº 4.657/42) servem justamente para tal fim, isto é, as Convenções anteriores a 11/01/03 continuam em vigor naquilo que não contrariarem disposições de ordem pública (obrigatórias) expressas da nova lei; esta não fixa prazo para que as Convenções se ajustem às suas novas disposições; assim, salvo conveniência particular, poderão permanecer inalteradas. Todavia, a conveniência de se efetuar a modificação deverá ser analisada caso a caso. Aproveitar a possibilidade de assembleias virtuais para conseguir quórum de 2/3 exigidos para as alterações.

A convenção do condomínio tem caráter estatutário ou institucional, sendo, portanto, um “ato-norma”. Assim, não é um contrato. Por tal razão, alcança não só os seus signatários, mas também todos os que ingressarem nos limites do condomínio (art. 1.333, caput, do novo Código Civil). O registro da convenção no Registro de Imóveis é necessário apenas para torná-la válida perante terceiros, já que “a convenção de condomínio aprovada, ainda que sem registro, é eficaz para regular as relações entre os seus condôminos”, como afirmado pela Súmula n° 260 do Superior Tribunal de Justiça.

A Convenção do Condomínio difere do Regimento Interno pela natureza das matérias tratadas. Compete à Convenção dispor sobre a estrutura do condomínio e os direitos fundamentais do condômino. Já o Regimento Interno tem por objetivo reger apenas convivência entre os condôminos. Por tais características, quando surgir conflito entre o dizer da Convenção e o do Regimento Interno, prevalecerá o primeiro. Espelha tal realidade o julgado seguinte: “A convenção condominial é o instrumento que constitui a compropriedade; o regulamento interno disciplina a vida social e não o direito real que o título constitutivo outorga, o que conduz à certeza de que, no confronto entre dispositivos conflitantes entre as duas normas, acerca do uso de garagem, vale o que consta da convenção registrada no Cartório de Registro (art. 9º, § 1º, da Lei nº 4.591/64). Não provimento” (TJSP – 3ª Câm. de Dir. Priv.; AC nº 281.174-4/9-00-SP; Rel. Des. Ênio Santarelli Zuliani; j. 15/4/2003; v.u.)

A redução da multa moratória para o patamar de 2% (dois por cento), como dita o art. 1.336, § 1º, do novo Código Civil, deve ser acatada por todos os condomínios, independentemente destes terem constituição anterior ou posterior à data mencionada. Contudo, é certo que a redução da multa não alcança débitos vencidos anteriormente à data do começo de sua vigência. Nos termos do art. 2.035, parágrafo único, do novo Código Civil, tem-se que a redução da multa moratória para 2% (dois por cento) é ponto de ordem pública e como tal, de observância obrigatória. Não se pode sustentar que as Convenções atuais, que estabelecem percentual superior aos 2% do novo Código seriam um direito adquirido ou ato jurídico perfeito. Em verdade, a Convenção tem natureza normativa, prevalecendo no caso a lei mais recente que vem a ser o novo Código Civil. Em síntese, aplica-se a redução da multa moratória (2%) para todos os débitos condominiais vencidos a partir de 11/01/03.

Não é recomendável a adoção do chamado “desconto pontualidade”, conhecido também por “cláusula de bonificação”, tendo em vista predominar o entendimento, na doutrina e na jurisprudência, de que tal medida caracteriza burla da lei, isto é, uma aplicação de multa moratória, mascarada, acima do limite permitido (superior ao limite de 2% fixado pelo art. 1.336, § 1°, do novo Código Civil).

Não. O art. 1.336, § 1º, do novo Código Civil diz que o condômino devedor ficará “… sujeito aos juros moratórios convencionados ou, não sendo previstos, os de um por cento ao mês…”. O entendimento predominante a respeito do assunto é que, mesmo com a entrada em vigor do novo Código Civil, os juros convencionais moratórios continuam limitados à taxa mensal de 1%, em face da interpretação conjugada do artigo acima citado com os arts. 406 do novo Código Civil, 161, § 1º, do Código Tributário Nacional e 1º a 5º da Lei da Usura (Decreto nº 22.626/33). Exemplifica tal entendimento o Enunciado nº 20 da Jornada de Direito Civil, encontro de notáveis promovido periodicamente pelo Centro de Estudos do Conselho da Justiça Federal. É, pois, temerário, que os condomínios edilícios alterem suas Convenções para estabelecerem taxa de juros superiores a 12% ao ano, tanto mais num percentual que vise compensar a redução da multa moratória. Entretanto se a Assembleia deliberar por juros que não classifiquem como “Usura”, é permitido. Sugestão de, no máximo, 5% de juros a.m. mais multa de 2% sobre o total.

As despesas ordinárias são de responsabilidade do inquilino. As extraordinárias são de responsabilidade do condômino locador (arts. 22 e 23 da Lei nº 8.245/91). Entretanto esse acerto deve ser feito exclusivamente entre as partes (locador e locatário). O Condomínio deve cobrar sempre, e exclusivamente, do locatário (proprietário), inclusive eventuais multas que o inquilino vier a sofrer.

Sua finalidade é atender a despesas imprevisíveis e inadiáveis, ou seja, é uma garantia para casos emergenciais. Conseqüentemente, não pode ser distribuído aos condôminos, nem restituído proporcionalmente ao que alienar sua unidade autônoma.

Esse acerto deve ser feito exclusivamente entre as partes (locador e locatário) e constar expressamente do contrato de locação.

Não…. Como a empresa que vai prestar serviços de administração (Administradora) precisa ser de confiança do(a) Síndico (a), este escolhe a empresa com a qual quer trabalhar. Na primeira oportunidade, em assembleia (mesmo que virtual), faz a apresentação dos motivos da troca bem como da nova escolhida. O que o(a) sindico(a) vai delegar a essa empresa deve constar no contrato entre Condomínio e Administradora e deve ser levado e aprovado pela assembleia. Muito importante que o(a) Síndico(a) tenha sempre em seu poder todos os documentos (Livro de Funcionários, Contratos, Listagem de todos os condôminos, pastas com todos os Demonstrativos de Receitas e Despesas anteriores, comprovantes dos recolhimentos de impostos e principalmente dos encargos sociais). A Administradora deve ter em seu poder apenas cópias. Originais são de responsabilidade de guarda pelo(a) Síndico(a) que deve repassá-los ao seu sucessor mediante protocolo de conferência e recebimento.

Sim. Em 22/07/2008 foi publicada a Lei Estadual nº 13.160, que deu nova redação aos itens nºs. 7 e 8 das Notas Explicativas da “Tabela IV – Dos Tabelionatos de Protesto de Títulos – da Lei nº 11.331, de 26 de dezembro de 2002” e tornou obrigatória a recepção por parte dos Tabelionatos, para protesto, dos créditos do condomínio e dos créditos decorrentes do contrato de locação.

Sim. Trata-se do apontamento dos devedores do condomínio no banco de dados gerido por entidades particulares.

O novo Código Civil determina a aplicação de: – multa moratória de 2% sobre o débito; – juros moratórios de 1% ao mês ou em outro patamar estipulado pela Convenção do Condomínio, atualização monetária conforme índice previsto na Convenção, e na sua falta conforme o índice praticado pelo Judiciário Estadual (tabela prática para atualização monetária dos débitos judiciais).

Não. A aplicação da multa de até 5 (cinco) vezes o valor da contribuição mensal ao condômino que descumpra reiteradamente seus deveres é possível, desde que tal sanção seja, caso a caso, previamente autorizada por assembléia, pelo voto de ¾ dos condôminos restantes (art. 1.337, caput, do novo Código Civil), proporção que no mais das vezes inviabilizará a iniciativa.

Não. O art. 1.337, parágrafo único, do novo Código Civil, estabelece a aplicação de multa pecuniária correspondente até o décuplo da contribuição condominial como a sanção cabível. Ademais, a exclusão do condômino anti-social encontra óbice no direito de propriedade, que tem a natureza de garantia constitucional (art. 5°, XXII e XXIII, da Constituição Federal).

Sim. Desde que a informação fique restrita aos condôminos, seja por meio documental ou mesmo pelo site do condomínio ou da administradora. Cabe dizer que os condôminos pontuais têm direito de saber quais e quantos são os condôminos inadimplentes. Trata-se de um exercício regular de direito por parte dos condôminos, bem como de um dever do síndico possui de prestar contas à comunidade condominial.

Não. O benefício do bem de família não é estendido aos imóveis penhorados em razão de débitos condominiais, por força de expressa disposição da Lei n° 8.009/90, posto ser hipótese de cobrança de contribuição devida em função do imóvel familiar: Lei n° 8.009/90: Art. 3°. A impenhorabilidade é oponível em qualquer processo de execução civil, fiscal, previdenciário, trabalhista ou de outra natureza, salvo se movido: (…) IV – para cobrança de impostos, predial ou territorial, taxas e contribuições devidas em função do imóvel familiar”.

Não, lei alguma permite o pagamento do rateio condominial em data diferenciada pelos aposentados. Esta é uma liberalidade que deve ser decidida pela assembléia geral de condôminos. Muita confusão se faz a este respeito devido ao teor da Lei Federal n° 9.791/99, que dispôs sobre “a obrigatoriedade de as concessionárias de serviços públicos estabelecerem ao consumidor e ao usuário datas opcionais para o vencimento de seus débitos” (art. 1°), aplicável apenas às contas oriundas das empresas concessionárias hipótese que, obviamente, não é a dos condomínios edilícios.

Sim. Apesar dos loteamentos fechados, tecnicamente, não serem condomínios, desde que realmente existam serviços desempenhados em benefício da comunidade, tais como os relativos à segurança, limpeza e entretenimento, haverá obrigatoriedade de contribuição de todos os lotes. O contrário seria legitimar o enriquecimento injusto. A ementa abaixo exemplifica tal realidade: CONDOMÍNIO – DESPESAS CONDOMINIAIS – LOTEAMENTO – COBRANÇA – DESPESA COMUM – RATEIO – NECESSIDADE – CABIMENTO Quem se beneficia dos serviços prestados ao loteamento tem obrigação de participar do rateio das despesas comuns. (2° TACivilSP – Ap. s/ Rev. 878.573-00/8 – 3ª Câm. – Rel. Des. JESUS LOFRANO – J. 15.2.2005).

Por força do art. 1.345 do novo Código Civil, que evidencia a natureza propter rem da dívida de condomínio, o banco responde pelos débitos incidentes sobre a unidade retomada, inclusive quanto aos anteriores à data da retomada. É o que ilustra o julgado abaixo, oriundo do Superior Tribunal de Justiça: CONDOMÍNIO. DESPESAS. OBRIGAÇÃO PROPTER  REM. O adquirente de unidade condominial responde pelos encargos existentes junto ao condomínio, mesmo que anteriores à aquisição. (…) (STJ – REsp 536005-RS – Rel. Min. Barros Monteiro – 4ª Turma – j. 10/02/ 2004 – P. DJ 03.05.2004, p. 174).

Não. Além das penas pecuniárias previstas nos arts. 1.336, § 1°, e 1.337, caput, do novo Código Civil, e da restrição prevista no art. 1.335, III, do mesmo diploma, nenhuma outra que importe em privação de direitos condominiais pode ser estabelecida em Convenção ou aplicada pelo condomínio ao inadimplente. Não será lícito, assim, impor-lhe a privação do uso e gozo das coisas e áreas comuns ou particulares. Ademais, a imposição de restrições como a aludida pode ser interpretada como cerceamento do direito de propriedade e prática do crime de exercício arbitrário das próprias razões (art. 345 do Código Penal), risco que deve ser evitado.

Para que a mora e seus efeitos sejam evitados, todos no condomínio estão obrigados a pagar o rateio das despesas condominiais da forma costumeira, no dia e modo convencionados. Aqueles que não acatarem a praxe condominial, que usualmente é o pagamento por meio de boleto bancário, poderão até mesmo ter ignorado o depósito (acaso seja impossível identificar a procedência) ou mesmo serem sancionados com a multa, juros e correção monetária incidentes pelo descumprimento do dia do vencimento da obrigação e lançamento do número da unidade autônoma no rol dos devedores, nos termos do art. 1.336, § 1º, do novo Código Civil.

A partir do momento em que se descumpre a data de vencimento fixado para o pagamento das contribuições condominiais a ação de cobrança pode ser proposta. Contudo, é conveniente que o condomínio aguarde o decurso de 3 (três) meses, período em que deverá desenvolver a cobrança amigável (extrajudicial). Por fim, vale lembrar que é de 10 (dez) anos o prazo prescricional para a cobrança de dívidas contraídas junto ao condomínio, nos termos do art. 205 do novo Código Civil.

Ainda que haja necessidade de um controle dos valores arrecadados e administrados em nome dos condôminos, e sua posterior divulgação, através da via escrita e da realização de assembléia geral (art. 1.348, VIII, do novo Código Civil), não há obrigatoriedade de adoção do método contábil, de livros contábeis ou mesmo contratação de um contador para efetuar tal atividade, que poderá ser efetuada pelo próprio síndico ou por terceiro por ele designado o qual, usualmente, é uma empresa prestadora de serviços especializada na administração condominial.

O novo Código Civil não repetiu a disposição do art. 22, § 1°, “g”, da Lei n° 4.591/64, que dispunha sobre a obrigatoriedade do síndico manter os documentos condominiais por 5 (cinco) anos. Porém, cumpre alertar que, atualmente, o prazo prescricional para a cobrança, pelo condomínio, dos débitos contraídos por condôminos, é de 10 (dez) anos (art. 205 do novo Código Civil).

Segundo o art. 1.350 do novo Código Civil haverá, anualmente, uma assembléia geral ordinária que tratará da discussão e aprovação dos temas seguintes: – prestação de contas; – previsão orçamentária; – eventualmente: eleição do síndico ou alteração do Regimento Interno. Já as assembleias gerais extraordinárias serão realizadas quantas vezes forem necessárias, segundo o entendimento do síndico ou de ¼ dos condôminos quites. Se a Convenção Condominial determinar expressamente o modo “presencial”, assim deverá ser feita. Omissa, poderá ser pelo modo presencial, virtual, digital ou online em acordo com a maioria dos condôminos os associados (Lei 14.010/2020), dispensada, inclusive, a “Lista Presencial” desde que informado na ata todas as unidades participantes.

As assembleias poderão ser convocadas pelo síndico ou por um quarto dos condôminos quites (arts. 1.350 § 1º e 1.355 do novo Código Civil).

O art. 1.354 do novo Código Civil diz que é obrigatória e imprescindível a convocação de todos os condôminos, na forma e prazo estabelecidos pela Convenção do Condomínio, sob pena de nulidade do ato.

O art. 654, § 2°, do novo Código Civil estipula que a necessidade do reconhecimento de firma dependerá de exigência das partes envolvidas. No caso do condomínio, só haverá a obrigatoriedade se assim disser expressamente a Convenção do Condomínio.

Não existe vedação legal nesse sentido. Contudo trata-se de medida salutar proibir, através de cláusula expressa na Convenção, que tais pessoas atuem como procuradores.

Para dar procuração, ou seja, para ser outorgante (mandante) num contrato de mandato, basta ter capacidade civil (cf. arts. 3° a 5° do novo Código Civil), como diz o art. 654, caput, do novo Código Civil: “Todas as pessoas capazes são aptas para dar procuração mediante instrumento particular, que valerá desde que tenha a assinatura do outorgante”. Da mesma forma, para receber procuração, isto é, para ser o outorgado (mandatário), a pessoa deve ter a capacidade civil, com uma exceção, que é a possibilidade do maior de dezesseis e menor de dezoito anos não emancipado ser procurador, como estabelece o art. 666 do novo Código Civil.

A procuração é o instrumento do contrato de mandato. Somente se a procuração tiver sido conferida com prazo certo é que seu decurso fará cessar o mandato. Neste particular, o novo Código Civil relaciona no art. 682 as várias hipóteses de término do mandato, dentre as quais está a pelo decurso de prazo (inciso IV): “Art. 682. Cessa o mandato: I – pela revogação ou pela renúncia; II – pela morte ou interdição de uma das partes; III – pela mudança de estado que inabilite o mandante a conferir os poderes, ou o mandatário para os exercer; IV – pelo término do prazo ou pela conclusão do negócio”.

O novo Código Civil não obriga o registro das atas de assembleias em Cartório de Títulos e Documentos e/ou Registro de Imóveis. No entanto, é recomendável registrá-las, pois torna a decisão da assembléia pública e permite a reconstituição do livro de ata no caso de extravio.

Não se recomenda a votação secreta em assembleia presencial por dois motivos: 1 – Em razão da contagem dos votos ter como base a fração ideal de cada um dos condôminos, salvo disposição contrária da Convenção do Condomínio; 2 – Pela possibilidade de fraudes ou equívocos que a medida dá oportunidade. Porém a assembleia deve decidir esse tema. Já na assembleia virtual o voto é sempre secreto.

Não. O art. 1.335, III, do novo Código Civil expressamente veda a participação e o voto do inadimplente nas assembléias gerais de condôminos. Entretando o indimplente deve ser convocado para a assembleia da mesma forma que o adimplente.

Se o síndico for condômino poderá presidir, secretariar, discutir e votar todas as matérias constantes da ordem do dia, salvo aquelas relacionadas às suas contas e administração, se assim dispuser a Convenção do Condomínio. Do contrário, o síndico poderá presidir, secretariar, participar e votar de qualquer assunto colocado em pauta.

Não. A possibilidade de o síndico propor as ações no resguardo dos interesses comuns decorre do direto dizer legal, a saber, do art. 1.348, II do novo Código Civil, bem como do art. 12, IX, do Código de Processo Civil, não carecendo de autorização da assembléia para a tomada de tal medida. Serve de exemplo o julgado seguinte: Condomínio – Edifício de apartamentos – Representação em juízo pelo síndico, ativamente, na defesa de interesses comuns – Desnecessidade de expressa conferência de poderes em assembléia – Insurgência contra decisão que faz extinguir o processo por falha de representação do condomínio-autor, nos termos do art. 267, IV, do CPC – Agravo provido. (TJSP – AI n° 106.416-4/6 ” Guarujá ” 1ª Câm. Dir. Priv. ” Des. Rel. Erbetta Filho – J. 29/06/99).

Sim. A atitude pode ter o enquadramento da contravenção penal prevista no art. 40 do Dec.-Lei n° 3.688/41, qual seja, o delito de provocação de tumulto ou conduta inconveniente, sujeitando seu causador à prisão de 15 (quinze) dias a 6 (seis) meses, ou ao pagamento de multa: “Art. 40. Provocar tumulto ou portar-se de modo inconveniente ou desrespeitoso, em solenidade ou ato oficial, em assembléia ou espetáculo público, se o fato não constitui infração penal mais grave: Pena – prisão simples, de 15 (quinze) dias a 6 (seis) meses, ou multa”.

Não. Nos termos do art. 1.334, § 2°, do novo Código Civil, são condôminos os proprietários ou todos aqueles que, apesar de tecnicamente não serem proprietários, forem titulares de direito de aquisição sobre a propriedade imobiliária (promitentes compradores, cessionários, promitentes cessionários).

O novo Código Civil não prevê a possibilidade de o inquilino participar e votar nas deliberações da assembleia, tal como permitia a legislação anterior em relação a despesas ordinárias; assim, o inquilino somente poderá participar e votar como mandatário do locador, mediante apresentação de procuração.

Não se recomenda. O art. 1.356 do novo Código Civil faculta a criação do Conselho Fiscal composto de três membros, com mandato não superior a dois anos, eleitos em assembléia, com a competência específica de análise das contas do síndico. Porém, pode a Convenção do Condomínio se aprofundar no tema, estabelecendo exigências que a generalidade do texto legal não traz, como é exemplo o requisito de que o candidato a conselheiro seja condômino.

Não havendo dispositivo na Convenção, presume-se gratuito o mandato dos membros do conselho.

Os Conselheiros podem apresentar ao Síndico sua carta de renúncia, entretanto só estarão oficialmente destituídos em assembleia geral ocasião em que será eleito um novo Conselheiro (caso havendo apenas três). Havendo sido eleitos conselheiros titulares (3) e outros suplentes, a troca de um renunciante para um dos suplentes pode ser imediata à critério do Síndico comunicando, posteriormente, a assembleia.

A assembleia decide. Não se recomenda tal situação, pois se presume que o(a) cônjuge do síndico(a) eleito é suspeito para manifestar-se sobre os atos do companheiro(a). Há uma clara situação de incompatibilidade que deve ser evitada.

O prazo deverá estar previsto na Convenção, não podendo ultrapassar 2 (dois) anos, permitida a reeleição. Normalmente o prazo segue o do Síndico.

O art. 1.356 do novo Código Civil diz que o conselho fiscal terá a competência de dar parecer a respeito das contas apresentadas pelo síndico. Obviamente, há possibilidade de a Convenção atribuir-lhe funções específicas ou mesmo mais abrangentes, além de poder criar outros conselhos com atribuições diversas (inclusive o consultivo).

Sim. A destituição do síndico depende de assembléia especialmente convocada (por meio de abaixo-assinado com 1/4 de assinaturas de condôminos), convocando assembleia em que a maioria absoluta (50% + 1) dos condôminos que estiverem presentes vote favoravelmente à proposta. O art. 1.349 do novo Código Civil exige, ainda, que a destituição tenha um dos seguintes fundamentos: – prática de irregularidades; – falta de prestação de contas; – atos de má gestão (não administrar convenientemente o condomínio). A assembleia de destituição só pode ser realizada de maneira presencial.

O prazo do mandato do síndico será sempre o estipulado na Convenção do Condomínio, que por sua vez deve respeitar o limite máximo de 2 (dois) anos, por força do art. 1.347 do novo Código Civil. A estipulação de mandato tampão ou complementar depende de expressa deliberação da Assembleia especialmente convocada.

Não. Obrigatoriedade não existe já que a Convenção do Condomínio é documento público e por conta disto, seu acesso é franqueado a todos. Melhor explicando, sendo compulsório o registro da Convenção do Condomínio no Registro Imobiliário (art. 1.333, parágrafo único, do novo Código Civil e art. 167, I, 17, da Lei n° 6.015/73), não será obrigatório o fornecimento, pelo síndico, de cópia da mesma aos condôminos ou ocupantes. Porém, ainda que não haja obrigatoriedade, é conveniente que seja dada uma cópia integral da Convenção a cada um dos condôminos, incentivando o pleno conhecimento do seu teor por todos. Normalmente esse documento fica (de maneira digital) à disposição no site do condomínio.

Não. O art. 1.347 do novo Código Civil não estabelece qualquer limitação quanto à reeleição do síndico, num condomínio edilício. Pelo contrário, o mandato, ainda que limitado no seu prazo a 2 (dois) anos no máximo, poderá se renovar por infinitas e sucessivas reeleições.

Para se instalar aparelhos de ar-condicionado é necessário que os seguintes itens sejam satisfeitos. a) Edificação deve possuir capacidade elétrica para suportar a carga suplementar decorrente da instalação do equipamento em todas as unidades atestadas por engenheiro elétrico com a devida ART – Anotação Responsabilidade Técnica. b) Os locais de instalação desses aparelhos devem ser padronizados de modo a não comprometer a estética e segurança da edificação (resistência da estrutura) ou sua fachada. c) Todos os dados e informações devem ser levados para aprovação em assembléia geral especialmente convocada para este fim. É conveniente que o condomínio, através de assembléia geral, discipline a instalação desses equipamentos, tendo em vista que os Tribunais vêm decidindo favoravelmente aos condôminos que a pleiteiam.

Apesar de o assunto ser polêmico, admite-se o envidraçamento da varanda quando se demonstra que essa alteração não afeta a harmonia da fachada segundo modelo padrão (cor, desenho, material, etc.) previamente aprovado em assembléia. O mesmo ocorre com as grades de proteção ou telas.

Não pode! A modificação das portas voltadas para o corredor dependerá da concordância e autorização de todos (100%) dos condôminos.

O assunto é de interesse local, sendo regido pela legislação municipal. Como exemplo, no Município de São Paulo, exige a Lei n° 10.518/88, regulamentada pelo Decreto n° 33.008/93, que seja realizada a limpeza (pintura ou lavagem) a cada 5 (cinco) anos.

Os vazamentos procedentes de ramais são de responsabilidade do condômino, pois esse encanamento é de seu uso exclusivo. Em se tratando de vazamentos que se originam na coluna ou áreas comuns do edifício, a responsabilidade é do condomínio.

O síndico deve solucionar com urgência, sob pena de responder pelos encargos de despesas judiciais e honorários advocatícios resultantes da ação que o condômino prejudicado ajuizar contra o condomínio.

Em regra o condomínio não responde civilmente pelos furtos ou danos ocorridos nas suas áreas comuns. Para o fim de se saber se excepcionalmente haveria a responsabilidade civil, cada caso merece ser estudado com a aplicação sucessiva dos parâmetros abaixo: a-Existência do nexo causal (veracidade de que o dano ocorreu nos limites do condomínio); b-Existência de causa excludente de responsabilidade (caso fortuito ou força maior) ou de uma possível culpa exclusiva do vitimado; c-Verificação se o dano ocorreu, ou não, por dolo ou por explícita e patente culpa do representante ou prepostos do condomínio (empregados); d-Verificar o que a Convenção do Condomínio diz a respeito do assunto, tanto no aspecto positivo, prevendo expressamente a responsabilização do condomínio, ou no aspecto negativo, contendo cláusula de não indenizar; e-Constatação do nível, proporção e qualidade da segurança existente no condomínio. Quanto maior for a segurança fornecida, maiores serão as despesas arcadas pelos condôminos e conseqüentemente, maior será o dever de guarda assumido pelo condomínio. Se o condomínio não dispõe de uma segurança especial possuindo apenas portaria ou guarita, então não haverá responsabilidade, devendo cada condômino vitimado arcar com o preço do seu prejuízo.

A responsabilidade recai sobre o condomínio sempre que um fato seja atribuído à ação ou à omissão do síndico ou dos empregados.

Não. O condomínio só responde por furto ocorrido no interior das unidades autônomas se houver concreta participação, direta ou indiretamente, do empregado do mesmo, pois a administração é exercida em relação às partes comuns e não à propriedade exclusiva de cada condômino.

Nos termos do art. 938 do novo Código Civil, “aquele que habitar prédio, ou parte dele, responde pelo dano proveniente das coisas que dele caírem ou forem lançadas em lugar indevido”. Assim, se for possível a identificação, será do condômino causador da queda a responsabilidade civil daí oriunda. Caso contrário, não sendo possível a identificação do agente causador da queda, a responsabilidade civil será do condomínio.

Compete a Convenção do condomínio e ao Regimento Interno dar a disciplina da forma de utilização da garagem coletiva, dizendo quais são as restrições e quanto cada condômino possui de direito sobre a área.

O art. 1.338 do novo Código Civil inovou ao autorizar a locação da vaga de garagem a estranhos, desde que respeitada a ordem de preferência sucessiva a condôminos e possuidores. Evidentemente a Convenção Condominial pode proibir essa locação e assim o fazendo, não estará ferindo o direito de propriedade, mas simplesmente exercitando um poder de auto-regulamentação dos próprios condôminos, tanto mais num momento que a falta de segurança é tema dos mais relevantes na sociedade brasileira.

A venda da parte acessória a estranho é possível se facultada expressamente no ato constitutivo do condomínio ou na convenção e desde que não haja oposição da assembléia geral dos condôminos, obedecendose sempre a ordem de preferência do condômino ao estranho.

Desde que o Condomínio imponha aos condôminos a obrigação de deixar na garagem a chave do carro, torna-se responsável por ato danoso do vigia ou do garagista.

Sim. São aplicáveis à hipótese os arts. 937, 1.280 e 1.336, IV, do novo Código Civil: Art. 937. O dono de edifício ou construção responde pelos danos que resultarem de sua ruína, se esta provier de falta de reparos, cuja necessidade fosse manifesta. (…) Art. 1.280. O proprietário ou o possuidor tem direito a exigir do dono do prédio vizinho a demolição, ou a reparação deste, quando ameace ruína, bem como que lhe preste caução pelo dano iminente. (…) Art. 1.336. São deveres do condômino: (…) IV – dar às suas partes a mesma destinação que tem a edificação, e não as utilizar de maneira prejudicial ao sossego, salubridade e segurança dos possuidores, ou aos bons costumes.

Não. Trata-se de propriedade exclusiva de uma só pessoa. A locação das unidades para diferentes inquilinos acarretará a obrigação destes pagarem as despesas comuns ordinárias, desde que comprovadas pelo locador, nos termos do art. 23, § 3°, da Lei n° 8.245/91 (Lei do Inquilinato).

Não. O art. 1.339, § 1°, do novo Código Civil veda expressamente que as partes comuns sejam alienadas ou gravadas em separado.

A alteração das frações ideais é juridicamente possível, mas depende da aprovação da totalidade dos votos do condomínio, por afetar o direito de propriedade. Aliás, não há condomínio edilício sem fração ideal. Enquanto a divisão física do condomínio se dá pelas diferentes áreas comuns e privativas, sua divisão econômica é revelada pela fração ideal. A propósito, diz o art. 1.331, § 3°, do novo Código Civil, com redação dada pela Lei n° 10.931/04: “A cada unidade imobiliária caberá, como parte inseparável, uma fração ideal no solo e nas outras partes comuns, que será identificada em forma decimal ou ordinária no instrumento de instituição do condomínio”. Além do consenso unânime, se faz necessário recalcular todas as frações ideais e, de conseguinte, alterar toda documentação imobiliária pertinente (Instituição, Especificação e Convenção do Condomínio, bem como as matrículas de cada uma das unidades autônomas), o que demonstra que a proposta, além de trabalhosa, é de custo considerável.

Será possível a construção se previamente autorizada pela totalidade dos votos do condomínio (unanimidade dos condôminos), em assembléia geral, com a conseqüente alteração da documentação imobiliária, bem como se permitida pela legislação municipal aplicável. Trata do assunto o art. 1.343 do novo Código Civil: “A construção de outro pavimento, ou, no solo comum, de outro edifício, destinado a conter novas unidades imobiliárias, depende da aprovação da unanimidade dos condôminos”.

A Lei Federal n° 9.294/96, regulamentada pelo Decreto n° 2.018/96, veda expressamente o uso de cigarros e assemelhados em recintos coletivos, sejam públicos ou privados, abrangendo a hipótese das áreas comuns nos condomínios edilícios. Tais normas podem ser corroboradas pela legislação municipal, pela Convenção do Condomínio ou pelo Regimento Interno. O condômino que desrespeitar tais regras fica sujeito ao trâmite de aplicação de penas previsto na Convenção do Condomínio ou no Regimento Interno, bem como à multa de 5 (cinco) vezes o rateio mensal na hipótese de reincidência, nos termos do art. 1.337, caput, do novo Código Civil. Se ainda assim a infração perdurar, então só restará levar a questão ao Poder Judiciário.

Sim. Ao Regimento Interno cabe a disciplina de funcionamento e uso das áreas e coisas comuns, sendo fruto da vontade democrática da massa condominial. O estabelecimento de um horário de funcionamento é uma medida básica de precaução, adotada pela maioria dos condomínios comerciais, como reconhecido pela jurisprudência: “O advogado que opta por adquirir escritório em prédio comercial na região central da capital paulistana assume o dever de respeitar o regramento interno estabelecido pelo grupo condominial e que disciplina, com rigidez própria da precaução contra a violência urbana, o horário de fechamento do edifício – Inocorrência de violação ao direito de propriedade (art. 524 do CC e 19 da Lei n° 4.592/64) – Improvimento” (TJSP – Ac. n° 101.781- 4/4 – Capital – Des. Rel. Ênio Zuliani – j. 25/07/00).

Não, a medida é proibida pela Lei Federal n° 5.553/68 (alterada pela Lei n° 9.453/97). A mencionada lei estabelece, dentre outras coisas, que é proibido “reter qualquer documento de identificação pessoal, ainda que apresentado por fotocópia autenticada ou pública-forma, inclusive comprovante de quitação com o serviço militar, título de eleitor, carteira profissional, certidão de registro de nascimento, certidão de casamento, comprovante de naturalização e carteira de identidade de estrangeiro” (art. 1°). Porém, quando o documento de identidade for indispensável para a entrada de pessoa no condomínio, seus dados poderão ser anotados no ato e devolvido o documento imediatamente ao interessado (art. 2°, § 2°).

Não. O assunto “honorários da empresa administradora de condomínios” depende exclusivamente do previsto no contrato de prestação de serviços entabulado entre as partes (condomínio-administradora), inexistindo norma que aborde a questão. Em outras palavras, o tema é ponto de livre estipulação entre as partes, dependente de expressa disposição contratual.

A instalação de gerador de energia elétrica caracteriza hipótese de despesa útil, e assim sendo, depende da aprovação de maioria absoluta dos condôminos (50% + 1 dos condôminos), em assembléia geral, nos termos dos arts. 96, § 2°, e 1.341, II, do novo Código Civil. Além disso, a instalação pretendida será uma despesa extraordinária, por força do art. 22, X, parágrafo único, “a”, da Lei n° 8.245/91 (Lei do Inquilinato), devendo ser paga apenas pelos condôminos.

O condomínio, através da sua administração e do seu pessoal, não deve oferecer qualquer tipo de resistência ao cumprimento da ordem judicial, desde que comprovada a veracidade do alegado pelo oficial de justiça, isto é, o condomínio não deve servir de anteparo a condôminos que procuram se furtar do cumprimento da lei. Nos termos do art. 139 do Código de Processo Civil, os oficiais de justiça são auxiliares do juízo incumbidos de exercer as atribuições relacionadas no art. 143 do mesmo diploma. Assim, desde que o oficial de justiça se apresente como tal no cumprimento de suas atribuições perante o condomínio, o que se comprova pela verificação da carteira funcional e do mandado judicial (documento este que contém todas informações relevantes ao ato em curso), não deverá ser apresentada qualquer resistência à entrada do referido profissional, independentemente do condômino visado estar ou não na respectiva unidade autônoma.

O novo Código Civil (arts. 1.331 a 1358) em momento algum estabelece tal obrigatoriedade. De conseguinte, salvo disposição da Convenção do Condomínio estabelecendo dita obrigatoriedade, ela não existirá, cabendo aos condôminos, se for da vontade da maioria, discutir o assunto na assembléia geral, para que se decida por sua instalação ou não. Por fim, sabendo que a despesa é classificada como útil (cf. art. 96, § 2°, do novo Código Civil), sua aprovação demandará o voto da maioria absoluta dos condôminos, a saber, 50% (cinqüenta por cento) mais um da totalidade dos votos do condomínio (cf. art. 1.341, II, do novo Código Civil).

Não há lei específica sobre o assunto. Os dispositivos mais próximos são os arts. 75, parágrafo único, e 80, ambos da Lei Federal n° 8.069/90 (Estatuto da Criança e do Adolescente – ECA), que regem, respectivamente, a necessidade das crianças menores de dez anos serem acompanhadas dos pais nos locais públicos de diversão, e a hipótese limitação de idade na exploração comercial do jogo: “Art. 75. Toda criança ou adolescente terá acesso às diversões e espetáculos públicos classificados como adequados à sua faixa etária. Parágrafo único. As crianças menores de dez anos somente poderão ingressar e permanecer nos locais de apresentação ou exibição quando acompanhadas dos pais ou responsável. (…) Art. 80. Os responsáveis por estabelecimentos que explorem comercialmente bilhar, sinuca ou congênere ou por casas de jogos, assim entendidas as que realize apostas, ainda que eventualmente, cuidarão para que não seja permitida a entrada e a permanência de crianças e adolescentes no local, afixando aviso para orientação do público”. Assim, competirá aos pais a liberdade que dará aos seus filhos.

Em primeiro lugar, cumpre saber se há legislação municipal que trate do tema. Tomando como exemplo o município de São Paulo, norma alguma cuida do assunto. Já no âmbito do Estado de São Paulo existe a Lei nº 2.846/81, que tornou obrigatória a vigilância das piscinas públicas por salva-vidas. Como se sabe, as piscinas dos condomínios não são públicas, mas sim particulares. Com efeito, não se vislumbra a obrigatoriedade dos condomínios contratarem salva-vidas, para que funcionem suas piscinas.

A medida depende da prévia anuência, em assembléia, da totalidade dos votos do condomínio (unanimidade dos condôminos), com base na aplicação analógica dos arts. 1.314 e 1.351 do novo Código Civil. Vale dizer que além do requisito acima apontado, também se fará necessária a aprovação da Municipalidade, permitindo o desmembramento e a criação de uma nova unidade autônoma. Neste sentido, posicionou-se o julgado abaixo, oriundo do Tribunal de Justiça de São Paulo Ementa: Registro imobiliário – Retificação – Indeferimento – Extinção do processo – Decisão mantida – Pretensão que objetiva alcançar o desmembramento de unidade condominial – Impossibilidade jurídica – Recurso improvido. “O pedido de retificação, na verdade, alcança alteração de especificação de condomínio, o que exige, além da aprovação da Prefeitura Municipal, a anuência da totalidade dos condôminos” (TJSP – Apel. Cív. n° 206.170- 4/1-00 – Praia Grande – Rel. Des. Octavio Helene – j. 28/02/02).

O condomínio edilício (arts. 1.331 a 1.358 do novo Código Civil) não possui personalidade jurídica, sendo um ente despersonalizado, uma pessoa formal segundo alguns, como são outros exemplos a massa falida, o espólio, o consórcio etc. Assim, é possível a repetição da denominação que é dada a cada um deles, já que não existe para tal situação o controle que vigora para a criação das pessoas jurídicas, em que é imprescindível a busca prévia de homônimo junto aos registros constitutivos (Juntas Comerciais, Registros Civis das Pessoas Jurídicas etc.). A alteração da denominação do condomínio depende dos votos da totalidade dos condôminos (unanimidade – cf. arts. 1.314, parágrafo único e 1.351, ambos do novo Código Civil), manifestados em assembléia geral, de molde a possibilitar a modificação de todos os documentos pertinentes, principalmente a Convenção do Condomínio.