Assembleia Virtual

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Assembleias presenciais em condomínios e/ou associação de moradores, deixaram de ter relevância há muito tempo. Poucos compareciam e os assuntos tratados, deliberados e votados nem sempre expressavam o desejo da maioria. Na maioria das vezes terminava em discórdia..

As Convenções Condominiais e os Estatutos Sociais não acompanharam as novas leis e ficaram presos aos limites impostos nos anos 60! Alterar parte desses documentos com “quórum qualificado” se tornou quase que impossível.  Com o advento da Lei 10.406 de 2002 e a revisão de 2004 algumas coisas mudaram para melhor. Vários artigos da Lei 4.561 de 1964 que tratavam do assunto foram derrogados.

Hoje, o que era para ser uma opção do futuro, virou uma necessidade, uma obrigação: a Assembleia Virtual (digital e/ou online), qualquer coisa que não seja presencial.

Mas, posso fazer assembleia virtual? Quem vai lhe dar essa resposta é a sua Convenção Condominial ou Estatuto Social. Esse “Diploma Legal” proíbe expressamente a assembleia de modo virtual (online e digital)? Se SIM, então as assembleias só poderão ser feitas de modo presencial. Se NÃO, a própria Constituição Federal irá garantir a legalidade de sua Assembleia Virtual (digital e/ou online); (Constituição Federal – Artigo 5º – Inciso II – “ninguém será obrigado a fazer ou deixar de fazer alguma coisa senão em virtude de lei“)

Várias são as “ferramentas” disponíveis na internet para se fazer assembleia não presencial, porém algumas preocupações tem que ser levadas em conta e a principal delas é como garantir a legalidade da manifestação na hora de se fazer a Ata. Como comprovar o que foi expressado (desde o voto proferido até a opinião manifestada) numa “sala de bate papo” ou “videoconferência“? Quase que impossível! Os aplicativos de voz resolveram apenas parte insignificante do problema, entre os que ficaram, está a necessidade de dia e hora marcados, tempo limitado e a falta de comprovação dos atos praticados, e “só quem grita é ouvido“!

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Assembleias virtuais após 30 de outubro de 2020

Por Rodrigo Karpat*

O ano de 2020 ficará marcado na história da humanidade sem dúvida alguma. Assim como lembramos do ano do primeiro homem na Lua (1969), do ano do término da Segunda Guerra (1945), do ano da queda das Torres Gêmeas (2001), lembraremos deste fatídico momento e o que estávamos fazendo ao longo deste longo ano. E o gestor condominial lembrará do divisor de águas que foi a implementação das assembleias virtuais.

Confesso que por muitos anos fui contrário à prática das assembleias virtuais, até porque antes da Lei 14.010/20 tínhamos como subsídio legal apenas: a) a previsão na Lei das sociedades anônimas (12.431/2011, art. 121) que era utilizada por analogia para interpretar, as leis condominiais que já previa a possiblidade da realização da assembleia a distância e b) e a possibilidade de inserção na convenção mediante alteração deste instrumento (2/3).

Porém, sempre me ative a pouca jurisprudência sobre o tema e aos restritos artigos do Código Civil que não exauriam as múltiplas questões em âmbito condominial e por isso, até a Lei 14.010/20, preferi ser conservador a ter que orientar os condomínios a correrem riscos com a realização de tal prática e terem por consequência suas reuniões anuladas.

E como é de conhecimento notório, atualmente em vigência a lei 14.010/20 (art.12) permite no lapso temporal de 10 de junho à 30 de outubro de 2020, a realização de assembleias no âmbito virtual.

E neste cenário inusitado em pleno estado de exceção que estamos vivendo, que se criou uma nova realidade jurídica nos condomínios, um verdadeiro divisor de águas.

Se antes da lei 14.010/20 as controvérsias sobre assembleias virtuais, que até então eram raras na justiça, a partir da vigência da lei, passou a ter vasto repertório jurisprudencial, sempre no sentido da viabilidade desta assembleia de forma virtual, ainda que com fundamento na lei transitória.

Porém, o que chama mais atenção é a gritante aceitação por parte da sociedade quanto à implantação das assembleias em âmbito virtual.

A este respeito o TJ/SP:

APELAÇÃO – CONDOMÍNIO – ADMINISTRAÇÃO. Constituição do quadro diretivo e eleição do síndico competem exclusivamente à assembleia de condôminos, órgão máximo e soberano (art. 1347 do Cód. Civil). Possibilidade, ademais, de realização da assembleia por meio virtual, cuja convocação, aliás, está dentre os deveres conferidos ao síndico. Manutenção deste na condição de administrador provisório, tão-somente para que convoque a assembleia extraordinária de condôminos, de modo remoto, e observadas as previsões legais, e até que se ultimem as deliberações visando à nomeação de novo síndico. RECURSO PARCIALMENTE PROVIDO, COM DETERMINAÇÃO. (GRIFEI)

(TJ-SP – AC: 10055176220208260003 SP 1005517-62.2020.8.26.0003, Relator: Antonio Nascimento, Data de Julgamento: 10/07/2020, 26ª Câmara de Direito Privado, Data de Publicação: 10/07/2020)

No mesmo sentido:

Tutela antecipada de urgência. Pandemia por COVID-19. Suspensão das deliberações de assembleia de condomínio por não ter sido ela realizada de forma virtual. Verossimilhança do direito inocorrente. Artigo 12 da Lei 14.010/2020 que meramente faculta a adoção daquela forma, não sendo dado ao Juiz substitui-se aos condôminos no exame da conveniência da adoção dessa forma. Recolhimento de contribuição por juntada de mandato que tem previsão na Lei estadual nº 10.394/70. Princípio da reserva de plenário que desautoriza proclamação da inconstitucionalidade desse dispositivo. Recurso improvido.

(TJ-SP – AI: 22231681820208260000 SP 2223168-18.2020.8.26.0000, Relator: Arantes Theodoro, Data de Julgamento: 07/10/2020, 36ª Câmara de Direito Privado, Data de Publicação: 07/10/2020)

E o que seriam as leis, senão o reflexo dos anseios da sociedade. E neste momento a sociedade clama pela realização das assembleias virtuais, sejam estas por sistemas de vídeo (zoom, teams,…), ou por sistemas estáticos onde os votos possam ser computados somente após login no sistema e pauta pré-definida.

E para fundamentar a realização das assembleias virtuais, após 30 de outubro de 2020, precisamos nos socorrer a Lei de Introdução às Normas do Direito Brasileiro, a qual define que a omissão da lei será decidida pelo juiz de acordo com a analogia, os costumes e os princípios gerais do direito (art. 4º) e ainda que a aplicação da lei se dará para atender os fins sociais que se destinam e as exigências do bem comum (art. 5º).

E neste esteio precisamos interpretar os artigos acima em conjunto com os princípios gerais do Direito Civil, como por exemplo, o princípio da legalidade aduz que: É permitido ao particular fazer tudo aquilo que a lei não proibir.

E não obstante os artigos 1.352 e 1.353 do Código Civil tragam a menção expressa da votação “presencial” quando menciona quóruns de votação, é imperioso que a interpretação seja realizada no contexto do tempo em que a lei foi promulgada (2002).

Momento este em que não era sensato pensar em assembleias virtuais no âmbito condominial. Porém, em contradição aos artigos supra mencionados, os artigos 1.334 e o 1.350 do mesmo diploma, estabelecem que a convenção condominial tem poderes para definir a sua forma de convocação e trazer a assembleia virtual para a sua comunidade.

Assim, conclui-se até aqui que a assembleia virtual pode ser prevista na Convenção do Condomínio.

E se a Convenção não prever a forma de convocação (Art. 1.350 do CC), será necessário a alteração deste instrumento pelo voto de 2/3 dos condôminos para possibilitar a assembleia virtual?

Entendo que a intepretação mais segura seria a necessidade de quórum de 2/3 para inserir a possibilidade de Assembleia virtual, mas assim como uma enxurrada que desce morro abaixo, a assembleia virtual será uma realidade e caberá aos doutrinadores e aos operadores do direito abrirem os caminhos para minimizar os impactos da passagem desta enxurrada.

E indo de encontro ao acima exposto, utilizando-se:

a) da analogia as assembleias virtuais das sociedade anônimas;
b) da lei de introdução das normas do direito brasileiro;
c) dos anseios da sociedade;
d) dos novos usos e costumes;
e) levando em conta o repertório atual dos Tribunais sobre o tema;
f) pelo fato da lei cogente não vetar tal prática, as assembleias virtuais serão perpetuadas independente de previsão na Convenção Condominial.

Salvo se houver:

a) disposição em contrário no convenção;
b) nova lei proibindo a prática;
c) se a consolidação da jurisprudências vier em sentido contrário as reuniões virtuais.

Caso isso não ocorra as reuniões virtuais poderão continuar ocorrendo independente de previsão da convenção e pelo simples fato de não contrariar a lei.

(*) Dr. Rodrigo Karpat, Dr. Alfredo Pasanisi e Dra. Celia Dourado, advogados especialistas em Direito Imobiliário e Questões Condominiais e sócios da Karpat Sociedade de Advogados.

Condomínio que não realizar assembleia virtual até 30/10/2020 poderá convocá-la depois?

Por  Cristiano De Souza Oliveira (*)

A Lei 14.010/2020, originada de uma Medida Provisória que propôs um regime especial jurídico durante a pandemia do novo Coronavírus, estabelece, em seu Art. 12, que “a assembleia condominial (…) e a respectiva votação poderão ocorrer, em caráter emergencial, até 30 de outubro de 2020, por meios virtuais” (…). A lei também prorrogou até esta data os mandatos de síndicos vencidos a partir de março de 2020. O dispositivo gerou uma mobilização mais intensa nos últimos dois meses entre os condomínios para atender a este prazo legal. Mas, desnecessariamente.

Temos defendido a posição que o Código Civil brasileiro traz inúmeros instrumentos que possibilitam a realização de assembleia em ambiente virtual, presencial e/ou híbrido, exceto se a Convenção vier, expressamente, a fazer objeção a outro formato que não o presencial. Ou seja, o condomínio poderá, mesmo após o dia 30 de outubro, convocar assembleias virtuais para regularizar a sua situação, seja a votação da prestação de contas de 2019, da previsão orçamentária de 2020 (se não tiver ainda colocado ambas para deliberação dos condôminos) e a eleição do mandato do síndico.

A assembleia representa uma solenidade que não se altera com a pandemia, esta apenas mudou o ambiente (espaço) onde a mesma deverá ser realizada. Persiste no Brasil um fetichismo legal de se buscar a segurança jurídica de uma solenidade. Mas esta legalidade é facilmente atingida no caso das assembleias condominiais, quando observada e escolhida a plataforma tecnológica adequada a um dado perfil da coletividade em questão.

De forma objetiva, os rituais em ambiente virtual devem prever a sua convocação prévia, com pauta de assuntos que serão tratados; uma abertura com escolha de presidente e secretário; uma chamada oral de cada unidade que pertence ao condomínio para se registrar quem está presente. Deve-se, ainda, nas deliberações, expor a questão, abrir a palavra por tempo definido por unidade ou por inscrição, observar um período menor para réplica e fazer a votação, por enquete ou por chamada. Se a convocação desta assembleia trouxer tais esclarecimentos e, ainda, possibilitar ao menos 1 login por unidade, não vejo risco à sua legalidade.

A ata deve ser feita com cautela, como toda e qualquer ata, cabendo, no entanto, o registro da chamada dos presentes, com unidade condominial e quem estaria representando, ou, ainda, o uso de Ata Notarial. Assim, seja no ontem, hoje ou amanhã, uma assembleia em ambiente virtual não é proibida, cabendo, por fim, a análise de cada condomínio sobre a sua coletividade, na escolha do melhor formato, como, por exemplo, uma modalidade híbrida, desde que sem preferências nos procedimentos de explanações e votação.

Mas, atenção, promover enquetes abertas não é o mesmo que realizar assembleia. Lembro ainda que a Lei 14.010/2020 incluiu, em nosso ordenamento jurídico, alterando o Código Civil, a possibilidade de sócios votarem e se manifestarem em assembleias em ambiente virtual. Logo, assim como outros conceitos do mundo corporativo, o condomínio teria um respaldo para os extremistas de plantão que defendem a ilegalidade da assembleia virtual após 30/10/2020. A história do setor condominial não pode ser esquecida e, desde 2012 o assunto já era trazido a debate, com alguns condomínios realizando tais assembleias virtualmente.

Eleição de síndico e AGO podem ficar para 2021?

O Art. 1.350 do Código Civil determina que o síndico convocará, anualmente, “reunião da assembleia dos condôminos, na forma prevista na Convenção, a fim de aprovar o orçamento das despesas, as contribuições dos condôminos e a prestação de contas, e eventualmente eleger-lhe o substituto e alterar o Regime Interno”. Entretanto, temos notícia de condomínios que pensam em “pular” 2020 e transferir para 2021 a convocação de assembleia geral ordinária (AGO) que deliberaria sobre esses itens. Devemos lembrar que as assembleias são válidas para a coletividade e a ela cabe decidir a melhor maneira de proceder, entretanto, aqui cabem duas posições distintas.

Assuntos relacionados às despesas: Em condomínios com dificuldade de evitar aglomerações em uma reunião presencial e, na impossibilidade de viabilizar um encontro virtual, considero viável e salutar deixar a votação desses itens para 2021. Para tanto, o administrador (síndico) deve escutar a coletividade, esclarecendo a questão e abrindo um canal de comunicação, inclusive para já fornecer dados dos gastos e sobre o andamento da gestão, ainda que de maneira informal; afinal, a atividade do síndico é administrar bens de terceiros. Lembrando que, sem assembleia, não poderá haver majoração do valor da taxa de rateio;

Eleição de novo mandato de síndico: O condomínio que decidir adiar para 2021 esta definição poderá ter problemas. Como se trata de uma deliberação que afeta a relação com terceiros (instituição financeira, Receita Federal e outros), o condomínio deve verificar com cautela esta postura, uma vez que atualmente somente o certificado digital aceita tal extensão de mandato. Não é o caso das instituições financeiras e de outras entidades; logo, a partir de 30/10/2020, caso já tenha vencido o mandato do síndico, o condomínio precisará adotar posturas de realização de assembleias para nova escolha do gestor, uma vez que esta questão, sob pena de nulidade, necessita estar revestida de solenidade para ter a sua validade reconhecida.

Uma eventual deliberação do conselho em defesa da prorrogação do mandato, salvo disposição diversa em Convenção, não supre esta necessidade. Renovação é nova escolha e precisa de ata de assembleia. Surge ainda a questão do tempo deste mandato, quando em Convenção é estabelecido que a escolha do síndico se dá em mês determinado. Como a legislação (Art. 1347 do CC) não permite mandato acima de 2 anos e a Convenção é quem define o momento (Art. 1334, Inciso II, do CC), uma alternativa seria definir um mandato tampão até o mês correto de 2021, em conformidade com a periodicidade estabelecida em Convenção.

Fonte: Direcional Condomínios.

(*) Cristiano De Souza Oliveira – Advogado e consultor jurídico condominial há mais de 24 anos. Mediador Judicial e Privado cadastrado perante o CNJ. Integra o quadro de Câmaras de Mediação e Arbitragem no campo de Direito Condominial. É Vice-Presidente da Associação dos Advogados do Grande ABC e Presidente da Comissão de Direito Condominial da 38ª Subseção da OAB/SP (Sto. André/SP), Membro do Grupo de Excelência em Administração de Condomínios – GEAC do CRA/SP, palestrante e professor de Dir. Condominial, autor do livro “Sou Síndico, E agora? Reflexões sobre o Código Civil e a Vida Condominial em 11 lições” (Editado pelo Grupo Direcional em 2012). Sócio-diretor do Grupo DS&S – Condomínios e Imóveis.  Mais informações: cdesouza@aasp.org.br | cdesouza@adv.oabsp.org.br